Kira Artış Oranı Hesaplama

FinansSon güncelleme: 1 Eylül 2026

Türkiye'de kira artışı serbest bir pazarlık değildir: Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira döneminde bedel, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını aşamaz. Bu sınır hem konut hem de çatılı iş yeri kiralarında geçerlidir; sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olması sonucu değiştirmez.

Bu araç mevcut kiranızı ve TÜİK'in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalamasını alıp yeni kirayı, aylık ve yıllık farkı hesaplar; sözleşmede farklı bir oran kararlaştırıldıysa bu oranın yasal tavanı aşıp aşmadığını da denetler. Sonuçta 12 aylık ödeme tablosu ve mevcut kirayla yeni kirayı karşılaştıran grafikler yer alır, böylece artışın bütçenize yıl boyunca yansımasını tek bakışta görürsünüz.

₺
Sözleşmede yazan, şu anda ödediğiniz aylık kira bedeli.
Yasal üst sınır ikisinde de aynıdır; tür yalnızca gösterilen uyarı ve notları değiştirir.
%
TÜİK'in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalamasını girin. Bu oran her ay değiştiği için buradaki değer yalnızca örnektir: güncel oranı TÜİK'in aylık TÜFE bülteninde "on iki aylık ortalamalara göre değişim" satırından alın.
Sözleşmede kararlaştırılan ya da kiraya verenin talep ettiği oranı denetlemek için ikinci seçeneği kullanın.
Sözleşmenin yıl dönümü. Girilirse ödeme tablosu ve grafik bu aydan başlar; boş bırakırsanız aylar sıra numarasıyla gösterilir.

Kira Artışında Yasal Çerçeve ve Üst Sınır

Kira artışının tavanı her ay değişen bir TÜFE verisine bağlı olduğu için burada sabit bir oran yazılmaz; oranı TÜİK bülteninden alıp hesaplama alanına siz girersiniz. Aşağıdaki tablo, hangi sözleşmede hangi sınırın geçerli olduğunu ve oranın nereden okunacağını özetler.

Konut kirası üst sınırı
12 aylık TÜFE ortalaması
Yenilenen dönemde kira bedeli, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını aşamaz (TBK m. 344/1)
İş yeri kirası üst sınırı
12 aylık TÜFE ortalaması
Çatılı iş yeri kiralarında da aynı sınır uygulanır; tacir ve tüzel kişi kiracılar için ertelenmiş olan hüküm 1 Temmuz 2020'den bu yana yürürlüktedir
Sona eren %25 tavanı
11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024
Konut kiralarında geçerli olan geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi; bu tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde yeniden TÜFE ortalaması sınırı uygulanır
Beş yılı aşan sözleşmeler
Hâkim takdiri
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde bedel; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m. 344/3)
Yabancı para ile kira
Beş yıl değiştirilemez
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz (TBK m. 344/4)
Oranın kaynağı
TÜİK — TÜFE bülteni
TÜİK her ayın ilk iş günlerinde TÜFE bültenini yayımlar; hesapta kullanılacak oran, bültendeki "on iki aylık ortalamalara göre değişim" satırıdır

1 Temmuz 2024'ten bu yana geçerli düzen: konut ve iş yeri kiralarında yasal üst sınır 12 aylık TÜFE ortalamasıdırKaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 ve TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleriYıllara göre enflasyon (TÜFE) verileri →

Formül

Artış Tutarı = Mevcut Kira × Artış Oranı / 100
Yeni Kira = Mevcut Kira + Artış Tutarı
Yasal Üst Sınır = Mevcut Kira × (1 + 12 Aylık TÜFE Ortalaması / 100)
Yıllık Fark = Artış Tutarı × 12

Yaygın hata, artış oranı olarak TÜİK'in manşet yıllık TÜFE oranını kullanmaktır. Kanunun ölçütü yıllık enflasyon değil, "on iki aylık ortalamalara göre değişim" oranıdır; iki değer aynı bültende yan yana yayımlanır ve enflasyonun yön değiştirdiği dönemlerde aralarında onlarca puan fark olabilir. Enflasyon düşerken 12 aylık ortalama yıllık orandan yüksek, yükselirken düşük kalır.

Nasıl Hesaplanır?

  1. Sözleşmenizde yazan mevcut aylık kira bedelini girin.
  2. Sözleşme türünü seçin: konut ya da iş yeri.
  3. TÜİK'in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalamasını yüzde olarak yazın.
  4. Yasal tavanın tamamını uygulamak yerine farklı bir oran denetlemek istiyorsanız artış oranını kendiniz girin.
  5. Yeni kirayı, aylık ve yıllık farkı, üst sınır kontrolünü ve 12 aylık ödeme tablosunu inceleyin.

Örnek Hesaplamalar

Konut kirasına yasal tavan kadar artış

Aylık 20.000,00 ₺ olan konut kirası, 12 aylık TÜFE ortalaması %25 ile yenilendiğinde 25.000,00 ₺ olur: aylık artış 5.000,00 ₺, kira yılı boyunca toplam fark 60.000,00 ₺. Oran yasal tavana eşit olduğu için artış sınır içindedir; yıllık kira ödemesi 240.000,00 ₺ yerine 300.000,00 ₺ olur.

Yeni aylık kira: 25.000,00 ₺ · Aylık artış tutarı: 5.000,00 ₺ · Yıllık toplam fark (12 ay): 60.000,00 ₺

İş yerinde tavanı aşan artış talebi

45.000,00 ₺ olan iş yeri kirasına %35 artış uygulanırsa yeni kira 60.750,00 ₺ olur; oysa 12 aylık TÜFE ortalaması %25 iken yasal üst sınır 56.250,00 ₺ olarak kalır. Araç aradaki aylık 4.500,00 ₺ aşım için uyarı verir: talep edilen oran tavanı 10 puan aşmaktadır. Aylık artış 15.750,00 ₺, yıllık fark 189.000,00 ₺ olur.

Yeni aylık kira: 60.750,00 ₺ · Aylık artış tutarı: 15.750,00 ₺ · Yıllık toplam fark (12 ay): 189.000,00 ₺

Tavanın altında anlaşılan artış

12.500,00 ₺ kirada taraflar %18 artışta anlaşırsa yeni kira 14.750,00 ₺ olur. Yasal üst sınır %25 ile 15.625,00 ₺ olduğundan artış tavanın altında kalır ve geçerlidir; aylık artış 2.250,00 ₺, kira yılı boyunca toplam fark 27.000,00 ₺ olarak gerçekleşir.

Yeni aylık kira: 14.750,00 ₺ · Aylık artış tutarı: 2.250,00 ₺ · Yıllık toplam fark (12 ay): 27.000,00 ₺

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artış oranı en fazla kaç olabilir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira döneminde artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını aşamaz. Bu oran her ay değiştiği için sabit bir sayı vermek mümkün değildir; TÜİK'in en güncel TÜFE bültenindeki oranı araca girip kendi sınırınızı hesaplayın.
12 aylık TÜFE ortalaması ile yıllık enflasyon aynı şey mi?
Hayır. Yıllık enflasyon, endeksin bir önceki yılın aynı ayına göre değişimidir; 12 aylık ortalama ise son on iki ayın endeks ortalamasının, ondan önceki on iki ayın ortalamasına göre değişimidir. Kanunun ölçütü ikincisidir. Enflasyonun düştüğü dönemlerde 12 aylık ortalama yıllık orandan yüksek, yükseldiği dönemlerde düşük çıkar; ikisini karıştırmak kirayı fazla ya da eksik hesaplatır.
Sözleşmede TÜFE'den yüksek bir oran yazıyorsa ne olur?
Sözleşmeye yazılmış olması bu oranı geçerli kılmaz. Kanun üst sınırı emredici biçimde belirlediği için sınırı aşan kısım geçersizdir ve kiracı yalnızca TÜFE sınırına kadar olan artışı ödemekle yükümlüdür. Fazladan ödenen tutarlar için de talep hakkı doğar; anlaşmazlık hâlinde konu sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer.
İş yeri kiralarında da aynı sınır geçerli mi?
Evet. Çatılı iş yeri kiraları da aynı hükme tabidir. Kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan iş yeri sözleşmelerinde bu madde bir süre ertelenmişti; erteleme 1 Temmuz 2020'de sona erdiği için o tarihten bu yana iş yeri kiralarında da 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınırdır.
%25 kira artış sınırı hâlâ uygulanıyor mu?
Hayır. Konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında geçerli olan geçici %25 tavanı sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenen konut sözleşmelerinde yeniden 12 aylık TÜFE ortalaması sınırı uygulanıyor. Söz konusu tavan iş yeri kiralarını hiçbir dönemde kapsamamıştı.
Beş yılını dolduran sözleşmede artış nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Uygulamada bu, kira tespit davasıyla rayiç bedele yaklaşılması anlamına gelir; TÜFE sınırı tek başına bağlayıcı olmaktan çıkar.