Tapu Harcı Hesaplama

FinansSon güncelleme: 1 Eylül 2026

Tapu harcı, gayrimenkul alım-satımında tapu müdürlüğünde devir yapılırken ödenen bir işlem vergisidir. 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı tarifeye göre harç, satış bedeli üzerinden alıcıdan ve satıcıdan AYRI AYRI binde 20 olarak alınır; yani devirden doğan toplam harç yükü satış bedelinin binde 40'ı (%4) kadardır. Buna bir de tapu müdürlüğünün tahsil ettiği döner sermaye hizmet bedeli eklenir.

Bu araç satış bedelini, harcı kimin üstlendiğini ve döner sermaye tutarını alarak alıcı harcını, satıcı harcını, toplam harcı ve her iki tarafın cebinden çıkacak toplam tutarı ayrı ayrı hesaplar. Uygulamada harcın tamamını çoğu zaman alıcı ödediği için üç senaryoyu (alıcı öder, satıcı öder, her taraf kendi harcını öder) yan yana gösterir; oran alanını değiştirerek geçici oran indirimlerini de hesaplayabilirsiniz.

₺
Tapuda beyan edilecek gerçek satış bedelini girin. Bu tutar, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz.
Harç kanunen iki taraftan ayrı ayrı alınır; taraflar kimin ödeyeceğini aralarında kararlaştırabilir. Seçim yalnızca ödemenin kimin cebinden çıktığını değiştirir, toplam harcı değiştirmez.
binde
Yürürlükteki kanuni oran taraf başına binde 20'dir (toplam binde 40 = %4). Oran Cumhurbaşkanı kararıyla geçici olarak indirilebildiği için düzenlenebilir bırakılmıştır.
₺
Tapu müdürlüğünün işlem başına aldığı hizmet bedeli. Her yıl yeniden belirlendiği ve taşınmaz türüne göre değiştiği için varsayılan tutar yaklaşıktır; tapu randevunuzda size bildirilen tutarı girin.
₺
Belediyeden öğrenebileceğiniz emlak vergisine esas değer. Girerseniz araç, harcı satış bedeli ile bu değerin büyüğü üzerinden hesaplar; bilmiyorsanız boş bırakın.

Tapu Harcı Oranı ve Masraf Kalemleri

Tapu harcı oranı 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifede belirlenmiştir. Oran satış bedelinin yüzdesi olarak değil binde olarak yazılır ve alıcı ile satıcıdan ayrı ayrı alınır — 'tapu harcı %2 mi %4 mü?' karışıklığının kaynağı budur: taraf başına %2, işlem başına %4.

Tapu harcı — alıcı payı
Binde 20
Satış bedeli üzerinden alıcıdan alınır; %2'ye karşılık gelir
Tapu harcı — satıcı payı
Binde 20
Aynı tarife uyarınca satıcıdan da ayrıca alınır; taraflar aralarında kimin ödeyeceğini kararlaştırabilir
İşlem başına toplam harç
Binde 40 (%4)
Alıcı ve satıcı paylarının toplamı; devirden doğan toplam harç yükü
Harca esas asgari değer
Emlak vergisi değeri
Beyan edilen satış bedeli, taşınmazın belediyedeki emlak vergisi değerinden düşük olamaz
Döner sermaye hizmet bedeli
Yıllık tarifeyle belirlenir
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü her yıl yeniden belirler ve işlem türüne göre değişir; araçta kendi işleminize bildirilen tutarı girin
Oranı değiştirme yetkisi
Cumhurbaşkanı kararı
Harç oranı geçmişte konut satışlarını canlandırmak için geçici sürelerle binde 15'e indirildi; işlem tarihinde yürürlükteki oranı doğrulayın

492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifede yer alan ve hâlen yürürlükte olan oranKaynak: 492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife I-20/a maddesi — Gelir İdaresi Başkanlığı; döner sermaye için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yıllık ücret tarifesi

Formül

Harca Esas Değer = en büyüğü(Satış Bedeli; Emlak Vergisi Değeri)
Alıcı Harcı = Harca Esas Değer × 20 / 1000
Satıcı Harcı = Harca Esas Değer × 20 / 1000
Toplam Harç = Alıcı Harcı + Satıcı Harcı = Harca Esas Değer × 40 / 1000
Toplam Tapu Masrafı = Toplam Harç + Döner Sermaye Hizmet Bedeli

En yaygın hata, binde 20'yi işlemin tamamı için tek bir harç sanmaktır. Harç alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı doğar: 3.000.000 ₺'lik bir satışta harç 60.000 ₺ değil, 60.000 ₺ + 60.000 ₺ = 120.000 ₺'dir. Uygulamada bu tutarın tamamı çoğu zaman alıcıya bırakılır, ama bu kanuni bir zorunluluk değil pazarlık konusudur.

Nasıl Hesaplanır?

  1. Tapuda beyan edilecek satış bedelini Türk lirası olarak girin.
  2. Harcı kimin ödeyeceğini seçin: her taraf kendi harcını mı ödüyor, yoksa tamamını taraflardan biri mi üstleniyor?
  3. Tapu harcı oranını kontrol edin; kanuni oran taraf başına binde 20'dir, geçici bir indirim varsa buradan değiştirin.
  4. Tapu randevunuzda bildirilen döner sermaye hizmet bedelini yazın; bilmiyorsanız varsayılan yaklaşık tutarla devam edin.
  5. Emlak vergisi değerini biliyorsanız girin; satış bedelinden yüksekse harç otomatik olarak o değer üzerinden hesaplanır.
  6. Sonuçta alıcı harcını, satıcı harcını, toplam harcı ve üç ödeme senaryosunun karşılaştırma tablosunu inceleyin.

Örnek Hesaplamalar

3.000.000 ₺'lik konut satışı — her taraf kendi harcını öder

3.000.000,00 ₺ satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı 3.000.000,00 × 20 / 1000 = 60.000,00 ₺ harç öder; toplam harç 120.000,00 ₺ olur. Döner sermaye 1.500,00 ₺ alıcıya yazıldığında alıcının toplam ödemesi 61.500,00 ₺, satıcının ödemesi 60.000,00 ₺ ve toplam tapu masrafı 121.500,00 ₺'dir.

Alıcının toplam ödemesi: 61.500,00 ₺ · Satıcının toplam ödemesi: 60.000,00 ₺ · Alıcı harcı (binde 20): 60.000,00 ₺

2.000.000 ₺'lik satışta harcın tamamını alıcı üstleniyor

2.000.000,00 ₺'lik satışta taraf başına harç 40.000,00 ₺, toplam harç 80.000,00 ₺'dir. Pazarlıkta harcın tamamı alıcıya bırakıldığında alıcı 80.000,00 ₺ harç ve 1.500,00 ₺ döner sermaye ile toplam 81.500,00 ₺ öder; satıcının ödemesi 0,00 ₺ olur. Toplam harç yükü değişmez, yalnızca kimin cebinden çıktığı değişir.

Alıcının toplam ödemesi: 81.500,00 ₺ · Satıcının toplam ödemesi: 0,00 ₺ · Alıcı harcı (binde 20): 40.000,00 ₺

Satış bedeli emlak vergisi değerinin altında kalırsa

Satış bedeli 1.200.000,00 ₺ beyan edilse de taşınmazın emlak vergisi değeri 1.500.000,00 ₺ olduğu için harç, kanun gereği 1.500.000,00 ₺ üzerinden hesaplanır: taraf başına 30.000,00 ₺, toplam 60.000,00 ₺. Alıcı döner sermaye dahil 31.500,00 ₺, satıcı 30.000,00 ₺ öder. Emlak vergisi değerinin altında beyan tapuda kabul edilmediği için harcı düşük bedel yazarak azaltmak mümkün değildir.

Alıcının toplam ödemesi: 31.500,00 ₺ · Satıcının toplam ödemesi: 30.000,00 ₺ · Alıcı harcı (binde 20): 30.000,00 ₺

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu harcı ne kadar, oranı nedir?
492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifeye göre tapu harcı, satış bedeli üzerinden alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20'dir. Yani taraf başına %2, işlem başına toplam %4. 3.000.000 ₺'lik bir satışta alıcı 60.000 ₺, satıcı 60.000 ₺ olmak üzere toplam 120.000 ₺ harç doğar. Buna tapu müdürlüğünün döner sermaye hizmet bedeli eklenir.
Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?
Kanun harcı iki taraftan ayrı ayrı ister; yani kanuni durum her tarafın kendi binde 20'sini ödemesidir. Ancak uygulamada harcın tamamı çoğu zaman alıcıya bırakılır ve bu tamamen pazarlık konusudur. Taraflar arasındaki anlaşma vergi dairesini bağlamaz: harç ödenmemişse idare her iki taraftan da kendi payını isteyebilir. Araçtaki üç senaryo, pazarlığın her iki tarafa maliyetini karşılaştırmanızı sağlar.
Satış bedelini düşük göstererek tapu harcından tasarruf edilebilir mi?
Hayır; bu hem risklidir hem de çoğu zaman zarar ettirir. Harca esas değer, taşınmazın belediyedeki emlak vergisi değerinden düşük olamaz — bu tabanın altında beyan tapuda kabul edilmez. Gerçek bedelin altında beyan yapıldığı sonradan tespit edilirse eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte istenir. Üstelik düşük beyan asıl alıcının aleyhinedir: taşınmazı 5 yıl dolmadan satarsa değer artışı kazancı tapudaki düşük alış bedeli üzerinden hesaplanacağı için daha yüksek gelir vergisi öder.
Döner sermaye ücreti nedir, ne kadardır?
Döner sermaye hizmet bedeli, tapu müdürlüğünün işlem karşılığında aldığı hizmet ücretidir ve harçtan ayrı bir kalemdir. İşlem başına bir kez alınır, uygulamada genellikle alıcı tarafından ödenir. Tutar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün yıllık tarifesiyle her yıl yeniden belirlendiği ve işlem türüne göre değiştiği için araçta düzenlenebilir bırakılmıştır; randevunuzda size bildirilen tutarı girmeniz en doğru sonucu verir.
Konut kredisiyle alımda ek masraf çıkar mı?
Evet. Tapu harcı ve döner sermayeye ek olarak bankanın gayrimenkul değerleme (ekspertiz) ücreti, kredi tahsis/dosya masrafı ve zorunlu DASK poliçesi ödenir. Konut finansmanı kapsamındaki kredilerde ipotek tesis işlemi için ayrıca harç istenmemesi beklenir, ancak uygulama bankaya ve kredi türüne göre değişebildiğinden tapu randevusundan önce bankanızdan kalem kalem masraf listesi isteyin. Bu araç yalnızca tapu harcı ve döner sermayeyi hesaplar.
Tapu harcı oranı neden değişebiliyor?
Tarifedeki binde 20'lik oran kanunla belirlenmiş olsa da, Cumhurbaşkanı'na bu oranı belirli sınırlar içinde değiştirme yetkisi verilmiştir. Geçmişte konut satışlarını canlandırmak amacıyla oran geçici sürelerle binde 15'e indirildi. Bu yüzden araçta oran alanı düzenlenebilir: işlem tarihinizde geçerli bir indirim varsa oranı değiştirip yeniden hesaplayabilirsiniz.
Miras ve bağış yoluyla devirde de aynı harç mı ödenir?
Hayır. Bu araç satış yoluyla devir içindir. Veraset yoluyla intikalde tapu harcı yerine veraset ve intikal vergisi ile daha düşük oranlı bir intikal harcı, bağışta ise farklı bir tarife uygulanır. Trampa, kat karşılığı inşaat, cins değişikliği ve ipotek tesisi gibi işlemlerin de kendi oranları veya maktu tutarları vardır.