Konut Kredisi Hesaplama

FinansSon güncelleme: 14 Eylül 2026

Konut kredisi, bankaların eşit taksitli (annüite) yöntemle kullandırdığı uzun vadeli bir tüketici kredisidir: her ay aynı tutarı ödersiniz, ancak taksitin içindeki faiz payı ilk yıllarda çok yüksektir ve anapara ancak vade ilerledikçe erimeye başlar. On yıllık bir kredide ilk taksitin neredeyse tamamı faize gider; bu yüzden kredinin gerçek yükünü görmek için aylık taksite değil, toplam geri ödemeye ve toplam faize bakmak gerekir.

Konut kredisini ihtiyaç ve taşıt kredisinden ayıran nokta vergilerdir. İhtiyaç kredisinde faiz tutarı üzerinden %15 Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF) kesintisi yapılır; konut kredisinde bu kesinti hiç yapılmaz. Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) ise 28 Aralık 2023'ten bu yana koşulludur: istisna yalnızca kredinin kullanıldığı tarihte üzerine kayıtlı konutu olmayan tüketicilere tanınır, konut sahibi bir alıcının konut kredisinde faiz üzerinden BSMV doğar. Araç, istisnadan yararlanıyorsanız hesaba vergi eklemez; yararlanmıyorsanız bankanızın uyguladığı BSMV oranını sizden ister, çünkü bu durumda hangi oranın geçerli olduğu mevzuatta tek bir bende bağlanmamıştır. Ek masrafları (ekspertiz, ipotek, tahsis ücreti) toplam maliyete ekler ve BDDK'nın kredi/değer sınırına göre çekebileceğiniz azami tutarı gösterir.

₺
Bankadan çekmeyi planladığınız anapara. Peşinat konut değerinden düşülerek bulunur.
%
Bankanızın size verdiği aylık orandır. Buradaki 2,5 yalnızca örnek bir başlangıç değeridir; oranlar bankadan bankaya değişir ve sık güncellenir, teklifinizdeki oranı yazın.
ay
Toplam taksit sayısı (ay). 120 ay = 10 yıl.
BSMV istisnası yalnızca sizin adınıza kayıtlı konuta bakar; BDDK'nın kredi üst sınırı kuralı eşinizi ve 18 yaş altı çocuklarınızı da sayar. Bu yüzden üç ayrı seçenek vardır.
₺
BDDK'nın azami kredi tutarı sınırı için kullanılır. Boş bırakırsanız bu sınır hesaplanmaz.
Enerji Kimlik Belgesindeki sınıf. BDDK, enerji sınıfı yüksek konutlarda daha yüksek kredi oranına izin verir.
₺
Bankanın tek seferlik aldığı tahsis ücreti. Yasal üst sınır anaparanın binde 5'idir; aşılırsa uyarı gösterilir.
₺
Konutun değerlemesi için yetkili değerleme şirketine ödenen ücret.
₺
İpotek tesis masrafı, zorunlu deprem sigortası (DASK), varsa hayat sigortası primi ve benzeri tek seferlik giderlerin toplamı.

Konut Kredisinde Vergi, Ücret ve Kredi Sınırları

Konut kredisinin maliyetini yalnızca faiz belirlemez. Aşağıdaki parametreler mevzuatla sabitlenmiştir ve bankadan bankaya değişmez; hesaplama bunlara dayanır.

KKDF (konut kredisi)
%0
88/12944 sayılı Kararnameye ilişkin KKDF Hakkında Tebliğ (Sıra No: 6) md. 3'te konut kredileri fon kesintisi yapılmayacak krediler arasında sayılır
KKDF (ihtiyaç ve taşıt kredisi)
%15
2010/974 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı; faiz tutarı üzerinden alınır. Konut kredisiyle arasındaki fark budur
BSMV (ihtiyaç ve taşıt kredisi)
%15
98/11591 sayılı Karar'ın (ğ) bendi: tüketici kredilerinde lehe alınan paralar üzerinden %15 (7/7/2023 tarihli 7345 sayılı CBK ile %10'dan yükseltildi)
BSMV — ilk konut
%0
Kredinin kullanıldığı tarihte üzerine kayıtlı konutu olmayan tüketiciye kullandırılan konut kredisi istisnadır (6802 s. Kanun md. 29/y)
BSMV — üzerine kayıtlı konutu olan alıcı
%5 veya %15
İstisna 7491 sayılı Kanunla 28 Aralık 2023'ten itibaren daraltıldı. İstisna dışı kalan konut kredisine 98/11591 sayılı Karar'ın hangi bendinin uygulanacağı ayrıca belirlenmemiştir: (h) bendi genel oranı %5, (ğ) bendi tüketici kredilerini %15 gösterir. Araç oranı varsaymaz, sözleşmenizdeki oranı sorar
Kredi tahsis ücreti üst sınırı
Binde 5
Kullandırılan anaparanın binde beşini geçemez; bunun dışında istihbarat, işlem fişi gibi adlarla ücret alınamaz
İpotek ve ekspertiz
Yalnızca üçüncü kişi ücreti
Rehin, ipotek ve ekspertiz işlemlerinde banka yalnızca üçüncü kişilere ödenen tutarı yansıtabilir
İpotek tesisi ve kredi kâğıtları
Harç ve damga vergisinden istisna
492 s. Harçlar Kanunu md. 59/(o) ve 488 s. Damga Vergisi Kanunu (2) sayılı tablo IV/36
Azami kredi / konut değeri (enerji sınıfı A-B)
%90 → %40
5 milyon ₺'ye kadar %90; 5–7 milyon %80; 7–10 milyon %70; 10–20 milyon %50; 20 milyon üzeri %40
Azami kredi / konut değeri (enerji sınıfı C)
%80 → %30
Aynı değer basamaklarında sırasıyla %80, %70, %60, %40 ve %30
Azami kredi / konut değeri (D ve altı)
%70 → %20
Aynı değer basamaklarında sırasıyla %70, %60, %50, %30 ve %20
Hanede konut varsa kredi sınırı
%75 azaltılır
Tüketicinin kendisi, eşi veya 18 yaş altı çocukları adına en az bir konut varsa yukarıdaki oranlar dörtte birine iner
Erken ödeme tazminatı üst sınırı
%1 – %2
Sabit faizli konut finansmanında kalan vade 36 ayı aşmıyorsa erken ödenen tutarın %1'i, aşıyorsa %2'si; değişken faizde tazminat istenemez

29 Ocak 2026 tarihli BDDK kararı ve 2026 yılı itibarıyla yürürlükteki vergi mevzuatıKaynak: 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu md. 29/y ve 98/11591 sayılı BKK; 88/12944 sayılı Kararnameye ilişkin KKDF Tebliği (Sıra No: 6) ve 2010/974 sayılı BKK; 492 sayılı Harçlar Kanunu md. 59; 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu; 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 37; TCMB Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Tebliğ (2020/7); BDDK'nın 11364, 10656 ve 10849 sayılı Kurul Kararları

Konut kredisi taksit formülü

r = Aylık Faiz Oranı / 100
Üzerine kayıtlı konutu olan alıcıda: r = (Aylık Oran × (1 + BSMV Oranı)) / 100
Aylık Taksit = K × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)
Toplam Ödeme = Aylık Taksit × n
Toplam Faiz = Toplam Ödeme − K
Her ay: Faiz = Kalan Borç × r,  Anapara = Taksit − Faiz
Toplam Maliyet = Toplam Faiz + Ek Masraflar
Azami Kredi = Konut Değeri × Kredi/Değer Oranı   (hanede konut varsa oran × 0,25)

Formül ihtiyaç kredisiyle aynıdır; fark orana giren vergilerdedir. İhtiyaç kredisinde ilan edilen oran %15 KKDF ve %15 BSMV ile 1,30 katına çıkarken, ilk konutunu alanın konut kredisinde ilan edilen oran doğrudan hesaba girer. Yaygın hata, yıllık faiz oranını aylık oran sanmaktır; Türkiye'de bankalar konut kredisinde aylık oran ilan eder.

Nasıl Hesaplanır?

  1. Peşinatı düştükten sonra bankadan çekmeniz gereken kredi tutarını yazın.
  2. Bankanızın teklif ettiği aylık faiz oranını girin (örn. %2,49 için 2,49). Konut kredisinde ilan edilen oran genellikle nettir; KKDF eklemeniz gerekmez.
  3. Vadeyi ay olarak girin. 120 ay 10 yıl, 240 ay 20 yıl demektir.
  4. Konut sahipliği durumunuzu seçin: bu seçim hem BSMV istisnasını hem de BDDK'nın azami kredi sınırını değiştirir.
  5. Üzerinize kayıtlı konut varsa açılan BSMV oranı alanına, bankanızın sözleşmede veya ödeme planında bildirdiği oranı yazın. Bu oranı araç tahmin etmez; bilmiyorsanız 0 bırakıp bankanıza sorun.
  6. Konutun ekspertiz değerini ve Enerji Kimlik Belgesindeki enerji sınıfını girerek çekebileceğiniz azami tutarı görün.
  7. Bankanın bildirdiği tahsis ücreti, ekspertiz ücreti ve ipotek-sigorta masraflarını ekleyin; araç bunları toplam maliyete katar ve tahsis ücreti yasal sınırı aşıyorsa uyarır.
  8. Ödeme planı tablosunda her ayın anapara-faiz dökümünü inceleyin; erken kapatmayı düşünüyorsanız 'Kalan borç' sütununa bakın.

Örnek Hesaplamalar

İlk konut: 2.000.000 ₺, %2,5, 10 yıl

2.500.000 ₺ değerinde, enerji sınıfı A olan bir daire için 2.000.000 ₺ kredi, aylık %2,5 faizle 120 ay vadede: aylık taksit 52.723,59 ₺, toplam geri ödeme 6.326.830,32 ₺, toplam faiz 4.326.830,32 ₺. Alıcının adına kayıtlı konutu olmadığı için BSMV doğmaz. 23.000,00 ₺ ek masrafla kredinin toplam maliyeti 4.349.830,32 ₺ olur; enerji sınıfı A olduğundan azami kredi 2.250.000 ₺ ile sınırlıdır ve 2.000.000 ₺ bu sınırın altında kalır.

Aylık taksit: 52.723,59 ₺ · Toplam geri ödeme: 6.326.830,32 ₺ · Toplam faiz: 4.326.830,32 ₺

İkinci konut: BSMV'nin faturası

Üzerine kayıtlı konutu olan bir alıcı, 6.000.000 ₺ değerindeki ikinci konutu için 1.000.000 ₺ kredi çekiyor ve bankası sözleşmede BSMV oranını %15 olarak bildiriyor: aylık %2,79 oran vergiyle birlikte %3,2085'e çıkar, taksit 32.194,39 ₺ olur. 180 ay boyunca ödenen toplam faiz 4.794.991,05 ₺; bunun 625.433,62 ₺ kadarı BSMV, 4.169.557,43 ₺ kadarı faizin kendisidir. Ayrıca hanede konut bulunduğu için azami kredi, konut değerinin %80'i yerine dörtte biri olan %20'si, yani 1.200.000 ₺ ile sınırlanır.

Aylık taksit: 32.194,39 ₺ · Toplam geri ödeme: 5.794.991,05 ₺ · Toplam faiz (BSMV dahil): 4.794.991,05 ₺

Kısa vade: 1.500.000 ₺, %2,29, 5 yıl

3.000.000 ₺ değerinde, enerji sınıfı D olan bir konut için 1.500.000 ₺ kredi, aylık %2,29 faizle 60 ay vadede: aylık taksit 46.234,30 ₺, toplam geri ödeme 2.774.057,92 ₺, toplam faiz 1.274.057,92 ₺. Vade kısa olduğu için toplam faiz anaparanın altında kalır; on yıllık örnekte faiz anaparanın iki katını aşmıştı. Enerji sınıfı düşük olduğundan azami kredi, konut değerinin %70'i olan 2.100.000 ₺'dir.

Aylık taksit: 46.234,30 ₺ · Toplam geri ödeme: 2.774.057,92 ₺ · Toplam faiz: 1.274.057,92 ₺

Sıkça Sorulan Sorular

Konut kredisinde KKDF ve BSMV var mı?
KKDF hiçbir konut kredisinde yoktur: 88/12944 sayılı Kararnameye ilişkin KKDF Tebliği (Sıra No: 6) md. 3, "konut ve yapı tasarrufu kredileri ile gerçek kişilere kendi ihtiyaçları için kullandırılan konut inşaat kredileri"ni fon kesintisi yapılmayacak krediler arasında sayar. İhtiyaç ve taşıt kredisinde ise faiz üzerinden %15 KKDF alınır. BSMV ise koşulludur: 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu'nun 29/y bendi, 7491 sayılı Kanunla 28 Aralık 2023'te değiştirildi ve istisna yalnızca kredinin kullanıldığı tarihte üzerine kayıtlı konutu olmayan tüketicilere daraltıldı. Konut sahibi bir alıcının konut kredisinde artık faiz üzerinden BSMV doğar. Oranın kaç olacağı ise ayrı bir sorudur: 98/11591 sayılı Karar'ın (ğ) bendi tüketici kredilerinde %15, (h) bendi diğer banka muamelelerinde %5 der ve konut finansmanının hangisine gireceği mevzuatta açıkça belirlenmemiştir. Bu yüzden araç oranı varsaymaz, size sorar. "Konut kredisinde vergi yoktur" cümlesi 28 Aralık 2023'ten sonra ikinci konut alanlar için geçerliliğini yitirdi.
Aynı faiz oranıyla ihtiyaç kredisi ile konut kredisi arasındaki fark ne kadar?
İhtiyaç kredisinde faize hem %15 KKDF hem de %15 BSMV eklenir; ilan edilen net oran fiilen 1,30 ile çarpılır. Aylık %2,5 net oran ihtiyaç kredisinde %3,25 seviyesine çıkar, ilk konutunu alan birinin konut kredisinde ise %2,5 olarak kalır. Uzun vadede bu fark yüz binlerce liraya ulaşır; aynı tutar ve vadeyi bu araçta ve kredi hesaplama aracında ayrı ayrı deneyerek toplam faiz satırlarını karşılaştırabilirsiniz.
Ne kadar konut kredisi çekebilirim?
Üst sınırı iki şey belirler: gelirinizin taksiti karşılaması ve BDDK'nın kredi/değer oranı. BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli kararına göre 5 milyon ₺'ye kadar değerlenen ve enerji sınıfı A veya B olan konutlarda kredi, ekspertiz değerinin en çok %90'ı olabilir; değer yükseldikçe ve enerji sınıfı düştükçe bu oran kademeli olarak %20'ye kadar iner. Tüketicinin kendisi, eşi veya 18 yaş altı çocukları adına en az bir konut varsa oran ayrıca %75 azaltılır. Aracın 'BDDK'ya göre azami kredi' satırı bu hesabı sizin girdiğiniz değer ve enerji sınıfı için yapar.
Ekspertiz, ipotek ve tahsis ücreti olarak ne ödemem gerekir?
Banka, kredi ihtiyacının karşılanması karşılığında yalnızca kredi tahsis ücreti alabilir ve bu ücret kullandırılan anaparanın binde beşini geçemez; istihbarat ücreti, kredi işlem fişi ücreti gibi başka adlarla ücret alınamaz. Rehin, ipotek ve ekspertiz işlemlerinde ise banka yalnızca üçüncü kişilere fiilen ödediği tutarı yansıtabilir, üzerine kâr ekleyemez. Bu tutarları araca girerek toplam maliyete dahil edebilirsiniz; tahsis ücreti sınırı aşarsa araç uyarı verir.
İpotek işlemi için tapu harcı öder miyim?
Konut finansmanı kapsamında tesis edilen ipotek işlemleri, 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 59. maddesinin (o) bendi uyarınca harçtan müstesnadır; kredi sözleşmesi ve eki kâğıtlar da damga vergisinden istisnadır. Ancak bu istisna ipotek işlemine ilişkindir. Konutun satıcıdan size devrinde ödenen tapu devir harcı ayrı bir yükümlülüktür ve istisna kapsamında değildir; onu tapu harcı hesaplama aracıyla ayrıca hesaplayabilirsiniz.
Konut kredisini erken kapatırsam ne kadar ceza öderim?
Erken ödemede önce faiz indirimi yapılır: yalnızca kalan anapara ve işlemiş faiz ödenir, gelecek aylara ait tahakkuk etmemiş faizler silinir. Sabit faizli konut finansmanı sözleşmelerinde banka, 6502 sayılı Kanun'un 37. maddesine göre erken ödeme tazminatı isteyebilir; bu tazminat, kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde erken ödenen tutarın %1'ini, aşan kredilerde %2'sini geçemez. Faiz oranı değişken belirlenmişse tazminat hiç istenemez. Ödeme planındaki 'Kalan borç' sütunu herhangi bir ayda kapatmanız gereken yaklaşık anaparayı gösterir.
Hayat sigortası ve DASK zorunlu mu?
Zorunlu deprem sigortası (DASK) konut kredisiyle alınan meskenlerde aranır ve her yıl yenilenir; primi ek masraf alanına yazabilirsiniz. Kredi bağlantılı hayat sigortası ise yasal olarak zorunlu değildir: 6502 sayılı Kanun'un 38. maddesi uyarınca tüketicinin açık talebi olmadan kredi bağlantılı sigorta yaptırılamaz ve banka sigorta içermeyen bir sözleşmeyi de teklif etmek zorundadır. Sigorta yaptırmayı seçerseniz teminatı istediğiniz sigorta şirketinden alabilirsiniz, banka bunu kabul etmek zorundadır.
Vadeyi uzatmak taksiti ne kadar düşürür?
Vade uzadıkça aylık taksit düşer, fakat faiz daha uzun süre işlediği için toplam faiz hızla büyür. Aylık %2,5 faizle 2.000.000 ₺ kredide 60 aylık vade yaklaşık iki katı taksit, 120 aylık vade ise anaparanın iki katını aşan bir toplam faiz üretir. Bütçeniz elveriyorsa kısa vade her zaman daha az toplam maliyet demektir; aracı iki farklı vadeyle çalıştırıp 'Kredinin toplam maliyeti' satırlarını karşılaştırın.